本文摘要：在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房出租市场取得政策性刺激。

在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房出租市场取得政策性刺激。5月4日，国务院总理李克强主持人开会国务院常务会议，确认培育和发展住房出租市场的措施，前进新型城镇化符合群众住房市场需求。会议认为，实施购租举，发展住房出租市场，是深化住房制度改革的最重要内容，不利于减缓提高居民特别是在是新市民住房条件，推展新型城镇化进程。

为发展住房出租市场，国务院常务会议共计发售四项措施，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给与住房出租市场反对。切断存量房与出租市场地下通道发展住房出租市场的一个前提，就是房源的筹集问题。国务院常务会议明确提出，要发展住房出租企业，反对利用已竣工住房或新建住房积极开展出租业务。

希望个人依法租赁自有住房。容许将商业用房等按规定扩建为出租住房。

同策咨询研究部总监张宏伟对第一财经记者回应，特别强调发展住房出租市场，原因之一就是市场上有不少存量房闲置，还包括新房和二手房，必须采取措施解决问题闲置问题。今年1月，陕西省政府公布《关于更进一步作好城镇棚户区和城乡危房改造及设施基础设施建设工作的通报》，明确提出，切断保障性安居工程与存量商品房地下通道，反对各地通过出售和长年出租方式，把合适或经改建合乎公共出租住房条件的存量商品房，改以公共出租住房房源。同时，通过适度建设公共出租住房，充分利用社会存量住房，将确保面维持在23%。

适度建设和充分利用，两个有所不同的众说纷纭，在张宏伟显然，也指出了我国保障房市场的变化，仍然大规模集中于建设公租房，而是通过必要的方式，到出租市场上去解决问题居住于问题。类似于众说纷纭，在2015年10月，安徽省住房和城乡建设厅实施的《关于前进公共出租住房货币化确保的指导意见》中也经常出现了。该指导意见具体回应，要前进公租房房源筹措由新建，向市场长年出租、并购方式改变。

从2016年起，增加公租房新开工建设量，确需减少公租房供应的地区，不应融合当地实际，主要通过在市场长年出租和出售方式筹措。为了减缓公租房的分配速度，陕西省还明确提出实行实分配等措施，保证在项目完工前6个月编成已完成配租配售方案，竣工验收后3个月内已完成分配住进。

到2016年底，力争使2013年底前动工的公共出租租房入住率超过90%以上，以后年度照此类推。截至2015年11月末，陕西全省商品房屋待售面积为599.24万平方米，以现有的增长速度计算出来，全省待售房屋去库存周期大约为21个月。而安徽省将力争用3年时间，在消化追加商品房的前提下，再行消弭商品房库存2500万平方米左右，将房地产库存调整到合理区间。

前进公租房货币化在住房出租市场上，公租房是其中的类似部分，同时归属于住房确保的范畴。此次国务院常务会议上具体， 前进公租房货币化，政府对确保对象通过市场租房给与补贴。确保对象，还包括了在城镇平稳低收入的外来务工人员、新的低收入大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应划入公租房确保范围。

我国住房确保有实物确保和货币补贴两种方式，此前多以实物确保居多，随着住房供求关系恶化以及住房出租市场的一定发展，开始向货币补贴改变。数据表明，到2010年底，全国总计用实物方式解决问题了近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收益家庭的住房艰难，实物住房确保获益户数占城镇家庭总户数的比例超过9.4%，还有近400万户城镇低收入住房艰难家庭享用廉租住房出租补贴。

而在十二五期间，我国又展开了一轮规模空前的保障房建设，按照规划，到十二五末，全国保障性住房覆盖面超过20%左右。此前就有专家向记者回应，货币补贴是国外住房确保的主流，特别是在在欧美发达国家，政府会参予供应，也就是不补砖头调补人头。

安徽省住房和城乡建设厅实施的《关于前进公共出租住房货币化确保的指导意见》中，也具体回应，希望派发住房出租补贴，对符合条件的公租房确保对象，可通过派发住房出租补贴的方式反对其在市场上出租住房。而政府投资的公租房要减缓前进租补分离出来、分档补贴和管办分离、市场运作机制。安徽省方面回应，要力争通过3～5年时间，基本构成合乎安徽实际的公租房货币化保障机制。

陕西省也明确提出，增大公共出租住房补贴派发力度，反对确保对象通过出租市场解决问题住房问题。同棚户区改建上也大力前进货币化移往，制订并发布本地实行棚户区改建货币化移往的政策措施，归集房地产开发企业获取的存量商品房，创建棚户区改建安置房房源库，保证棚户区改建货币化移往亲率不高于50%。除此之外，国务院常务会议还明确提出，要完备税收优惠政策，希望金融机构增大反对，减少出租住房用地供应;增强监管，实行统一的租房合约样板文本，规范中介服务，平稳出租关系，维护承租人合法权益。

张宏伟说道，从希望住房出租市场发展的政策面，特别是在是金融政策面来看，未来房地产信托投资基金（REITs）的前进速度不会减缓。或者是说道，一些配套性的金融政策不会实施来反对现在的出租型住房的发展。

安徽方面就明确提出，要大力前进政府和社会资本合作（PPP）公租房项目试点，探寻通过REITs等模式，深化公租房投资运营机制改革。张宏伟回应，金融反对住房出租市场的发展，特别是在在市场成熟度较高的城市，比如北上广浅，以资产管理为特征的业务市场空间不会更大。所谓的资产管理，首先就是闲置住房出租业务的统合、运营、管理，同时，利用金融手段来构建资产在运营过程中的电子货币。未来应当是这样一个趋势，还包括设施的措施也不会实施。

我理解很多开发商和房地产服务类企业，都在向这方面转型。张宏伟说道。

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